Mannheim auf Platz 8 der Klimarisikosstädte: Was Hausbesitzer in Lindenhof, Neckarau und Neckarstadt-Ost über ihre Elementarschadendeckung wissen müssen

Klimarisiken am Gebäude: Warum deine Adresse über den Versicherungsschutz entscheidet

Starkregen, Überschwemmung, Hagel, Sturm, Erdrutsch: Welche Naturgefahren dein Haus treffen können, hängt weniger vom Bundesland ab als von ein paar hundert Metern. Zwei Häuser in derselben Straße können unterschiedlich eingestuft sein, weil das eine am Hang steht und das andere in der Senke neben dem Bach. Genau deshalb ist die Frage „Brauche ich eine Elementarschadenversicherung?“ in dieser Form kaum zu beantworten. Sinnvoller ist die Frage: Was ist an meiner Adresse realistisch möglich, und was zahlt mein Vertrag davon?

Ein Städteranking von IW Consult, ImmoScout24 und WirtschaftsWoche hat Anfang 2026 für deutsche Städte einen Indikator „Klimarisiko 2050″ gebildet. Bremerhaven landete dabei am oberen Ende der Anfälligkeit, Remscheid am widerstandsfähigeren Ende. Solche Rankings sind kein Prüfsiegel für einzelne Gebäude, aber sie zeigen einen Trend, den Versicherer längst einpreisen: Die Spreizung zwischen gut und schlecht exponierten Lagen wird größer, und sie wird in Beitrag, Selbstbeteiligung und Annahmepolitik sichtbar.

Was die normale Wohngebäudeversicherung abdeckt – und was nicht

Die klassische Wohngebäudeversicherung deckt in der Regel drei Gefahrengruppen: Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion), Leitungswasser und Sturm/Hagel. Sturm gilt dabei meist ab Windstärke 8. Das deckt einen großen Teil der Alltagsschäden ab – aber eben nicht die Schäden, die bei Unwetterlagen die größten Summen verursachen.

Alles, was mit Wasser von außen oder mit Bewegungen des Bodens zu tun hat, steckt in der Elementarschadenversicherung als Zusatzbaustein. Dazu zählen typischerweise Überschwemmung und Hochwasser, Rückstau aus der Kanalisation, Erdrutsch, Erdsenkung, Erdbeben, Schneedruck und Lawinen. Starkregen, der sich auf der Straße sammelt und ins Gebäude läuft, fällt unter Überschwemmung – und nicht unter Sturm. Wer nur die Grunddeckung hat, steht bei genau diesem Szenario ohne Leistung da.

Das ist kein Randthema. Die Versicherungsdichte bei der Elementarschadenversicherung liegt bundesweit nach GDV-Zahlen bei gut der Hälfte der Wohngebäude, mit sehr großen regionalen Unterschieden. Baden-Württemberg liegt historisch bedingt weit oben, weil dort bis 1994 eine staatliche Pflichtversicherung bestand und viele Verträge einfach fortgeführt wurden. In anderen Bundesländern ist die Quote deutlich niedriger. Dass die GDV-Naturgefahrenbilanz für 2025 deutlich weniger Schäden durch Wetterextreme auswies als in den Rekordjahren davor, ändert daran wenig: Ein ruhiges Jahr ist eine Momentaufnahme, keine Entwarnung.

ZÜRS-Zonen: So ordnet dein Versicherer deine Adresse ein

Versicherer arbeiten mit dem Zonierungssystem ZÜRS Geo. Es teilt jede Adresse in Deutschland in vier Gefährdungsklassen für Überschwemmung ein:

GK 1 bedeutet: statistisch seltener als einmal in 200 Jahren von Hochwasser betroffen. GK 2 steht für ein Hochwasser etwa alle 100 bis 200 Jahre, GK 3 für etwa alle 10 bis 100 Jahre. GK 4 heißt, dass statistisch mindestens einmal in zehn Jahren mit Hochwasser zu rechnen ist. Der ganz überwiegende Teil der Gebäude in Deutschland liegt in GK 1 und ist damit problemlos versicherbar. Branchenauswertungen zum ZÜRS-Update zeigen, dass die Zahl der Häuser in der höchsten Gefahrenklasse zuletzt sogar leicht gesunken ist – unter anderem wegen verbesserter Datengrundlagen und Hochwasserschutzmaßnahmen.

Wichtig für dich: Auch GK 3 und GK 4 sind kein automatisches Nein. Oft geht es dann über höhere Selbstbeteiligungen, Zuschläge, Auflagen zu baulichen Schutzmaßnahmen oder über Spezialanbieter. Was ZÜRS allerdings nicht gut abbildet, ist Starkregen abseits von Gewässern. Ein Haus in GK 1 kann trotzdem geflutet werden, wenn 60 Liter pro Quadratmeter in einer Stunde fallen und die Kanalisation das nicht mehr aufnimmt. Starkregen kann praktisch überall auftreten – deshalb ergibt der Elementarbaustein auch in vermeintlich sicheren Lagen Sinn.

Pflichtversicherung: Was derzeit diskutiert wird

Seit den Flutereignissen der vergangenen Jahre läuft die politische Debatte über eine verpflichtende Elementarschadenversicherung für Wohngebäude. Diskutiert werden Modelle mit Kontrahierungszwang für Versicherer, staatlicher Rückdeckung für Extremereignisse und einer Opt-out-Lösung für Bestandsverträge. Einig sind sich die Beteiligten vor allem darin, dass Prävention, Bauleitplanung und Versicherung zusammen gedacht werden müssen – strittig sind Finanzierung und Ausgestaltung.

Für dich heißt das praktisch: Warte nicht auf eine gesetzliche Lösung. Solange nichts beschlossen ist, gilt dein Vertrag so, wie er geschrieben ist. Und falls eine Pflicht kommt, bist du mit einem bestehenden, gut kalkulierten Vertrag eher im Vorteil als jemand, der dann erst in einen Markt mit viel Nachfrage einsteigt. Nebenbei zeigt der GDV auch bei kommunalen Gebäuden große Versicherungslücken – Schulen, Kitas und Verwaltungsgebäude sind vielerorts nicht gegen Elementargefahren gedeckt. Das ist für dich indirekt relevant, weil Wiederaufbaukosten nach Großereignissen am Ende über Haushalte und Abgaben mitfinanziert werden.

Worauf du bei deinem Vertrag konkret achten solltest

Ob dein Schutz trägt, entscheidet sich an Details, die im Schadenfall sehr teuer werden können:

Versicherungssumme und Unterversicherungsverzicht. Die meisten Wohngebäudeverträge laufen über den gleitenden Neuwert mit Wert 1914 und Baupreisindex. Wenn Anbauten, Wintergarten, Photovoltaik oder ein ausgebauter Dachboden nie gemeldet wurden, passt die Summe nicht mehr. Ohne Unterversicherungsverzicht kürzt der Versicherer dann anteilig – auch bei kleinen Schäden.

Rückstau und Obliegenheiten. Viele Bedingungswerke verlangen für Rückstauschäden funktionsfähige Rückstauklappen oder Hebeanlagen. Fehlen sie oder sind sie nicht gewartet, kann die Leistung gekürzt werden. Prüf das einmal – das ist der häufigste vermeidbare Streitpunkt.

Selbstbeteiligung. In exponierten Lagen ist eine Selbstbeteiligung von 1.000, 2.500 oder 5.000 Euro üblich, teils auch prozentual. Das macht einen Vertrag oft überhaupt erst möglich und senkt den Beitrag spürbar. Du solltest nur wissen, worauf du dich einlässt.

Wartezeiten. Elementardeckungen haben häufig eine Wartezeit von bis zu einem Monat. Abschließen, wenn die Unwetterwarnung schon läuft, funktioniert also nicht.

Grobe Fahrlässigkeit und Nebengebäude. Ist grobe Fahrlässigkeit mitversichert? Sind Garage, Carport, Gartenhaus und Außenanlagen eingeschlossen? Und: Hausrat ist ein eigener Vertrag – Möbel, Elektrogeräte und Kellerinhalt brauchen dort ebenfalls einen Elementarbaustein.

Was du selbst prüfen kannst, bevor wir sprechen

Für Baden-Württemberg kannst du über die Hochwassergefahrenkarten des Landes und den UDO-Kartendienst der LUBW nachsehen, ob dein Grundstück in einem ausgewiesenen Überflutungsbereich liegt – für HQ10, HQ50, HQ100 und Extremhochwasser. Vergleichbare Kartendienste gibt es in den anderen Bundesländern. Dazu kommt die Frage nach der Topografie: Liegt dein Grundstück tiefer als die Straße? Gibt es Lichtschächte, Kellerfenster oder eine abschüssige Garagenzufahrt? Läuft Oberflächenwasser vom Hang auf dein Grundstück zu?

Bauliche Maßnahmen wirken doppelt: Sie reduzieren das Schadenrisiko und verbessern deine Verhandlungsposition beim Versicherer. Rückstauklappen, wasserdichte Kellerfenster, höher gesetzte Lichtschächte, eine Schwelle vor der Garageneinfahrt und die Verlagerung von Heizung und Technik aus dem Keller sind oft mit überschaubarem Aufwand machbar.

Wenn du wissen willst, in welcher Zone dein Haus liegt und ob deine aktuelle Police dazu passt, schau ich mir das gerne gemeinsam mit dir an. Du weißt danach, welche Gefahren bei dir gedeckt sind, wo die Lücken liegen und welche Anbieter für deine Adresse infrage kommen.

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Quellen

• ImmoScout24 / IW Consult / WirtschaftsWoche: Städteranking, Indikator „Klimarisiko 2050″ (Januar 2026). immobilienscout24.de
• Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV): Naturgefahren – Große Versicherungslücken bei kommunalen Gebäuden (2025). gdv.de
• GDV: Versicherungsdichte bei der Elementarschadenversicherung nach Bundesland, Datenservice zum Naturgefahrenreport. gdv.de
• GDV: Naturgefahrenbilanz 2025 – Deutlich weniger Schäden durch Wetterextreme. gdv.de
• AssCompact: ZÜRS-Update – Gefahrenklassen und Versicherbarkeit (GDV-Daten). asscompact.de
• Cash.: Elementarschadenversicherung – Eckpunkte zur geplanten Pflichtversicherung. cash-online.de
• Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg / LUBW: Hochwassergefahrenkarten und UDO-Kartendienst. hochwasser.baden-wuerttemberg.de

Dieser Artikel ist eine allgemeine Information zum Stand November 2026 und ersetzt keine individuelle Beratung. Welcher Versicherungsschutz für dein Gebäude passend ist, hängt von deiner konkreten Adresse, dem Gebäude und deinen bestehenden Verträgen ab. Maßgeblich sind immer die jeweiligen Versicherungsbedingungen.