Mietausfall – was die Wohngebäudeversicherung leisten muss

Mietausfall in der Wohngebäudeversicherung – Schutz vor finanziellen Verlusten für Vermieter

Ein Schaden am Gebäude hat oft weitreichende finanzielle Folgen. Neben den reinen Reparaturkosten droht Vermietern der Ausfall der Mieteinnahmen. Ist eine Wohnung nach einem Brand, einem schweren Sturm oder einem Leitungswasserschaden unbewohnbar, darf der Mieter die Miete mindern oder muss gar nichts mehr zahlen. Für dich als Vermieter laufen die Kosten für die Immobilie jedoch weiter. Mit der passenden Klausel fängst du diese Verluste auf.

Wann kommt es zum Mietausfall?

Ein Mietausfall entsteht immer dann, wenn ein versicherter Schaden die Nutzung des Wohnraums unmöglich macht. Besonders in diesen drei Szenarien kommt es häufig zu längeren Ausfällen:

1. Verzögerte Aufräumarbeiten. Nach einem schweren Sturm oder Hagelschaden sind oft Dachdecker und Handwerker ausgebucht. Die Reparatur verzögert sich um Wochen oder Monate.

2. Nachwirkungen eines Brandes. Selbst wenn nur ein Teil der Wohnung gebrannt hat, macht der giftige Rauchgeruch die gesamte Immobilie für lange Zeit unbewohnbar, bis eine aufwendige Sanierung abgeschlossen ist.

3. Trocknung nach Leitungswasserschäden. Nach einem Rohrbruch müssen Trocknungsgeräte oft wochenlang laufen, bevor neue Böden verlegt oder Wände tapeziert werden können.

Der Leistungsumfang: Was die Klausel genau übernimmt

Die Mietausfallklausel innerhalb der Wohngebäudeversicherung übernimmt den entgangenen Mieterlös inklusive der Nebenkosten, sofern die Mieter berechtigt sind, die Miete zu mindern. Die Erstattung erfolgt für die Dauer der notwendigen Sanierung, bis die Bewohnbarkeit wiederhergestellt ist. Üblich sind Haftzeiträume von 12 oder 24 Monaten; einzelne Tarife können hiervon abweichen. Bei gewerblich genutzten Räumen gelten oft andere Bedingungen, die im Detail geprüft werden müssen.

Wichtige Grenzen: Wo die Versicherung nicht zahlt

Als freier Versicherungsmakler ist mir wichtig, dass du auch die Grenzen dieser Absicherung kennst. Die Mietverlustdeckung ist an einen versicherten Sachschaden am Gebäude gekoppelt. Das bedeutet im Umkehrschluss:

1. Keine Hilfe bei Mieterinsolvenz. Wenn dein Mieter einfach seine Miete nicht zahlt oder zahlungsunfähig wird, ohne dass ein Gebäudeschaden vorliegt, greift diese Klausel nicht.

2. Kein Schutz bei Leerstand. Stand die Wohnung vor dem Schaden bereits leer und war nicht nachweislich direkt neu vermietet, gibt es in der Regel auch keinen Ersatz für entgangene Einnahmen.

3. Nur versicherte Gefahren zählen. Der Schaden muss durch eine im Vertrag versicherte Gefahr verursacht worden sein. Dazu gehören in der Grunddeckung Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel.

Der Elementarbaustein als unverzichtbarer Schutz

Die klassische Grunddeckung reicht heute oft nicht mehr aus. Ein zentraler Prüfpunkt für jede Wohngebäudeversicherung ist der Einschluss von erweiterten Naturgefahren über die Elementarschadenversicherung. Dazu gehören Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch.

Gerade das Risiko von Starkregen wird häufig unterschätzt. Ein solcher Starkregen kann jedes Grundstück treffen, völlig unabhängig davon, ob ein Fluss in der Nähe ist. Auch in der Rhein-Neckar-Region sehen wir zunehmend solche lokalen Extremwetterereignisse. Ohne den Elementarbaustein bleibst du auf den Sanierungskosten und dem anschließenden Mietausfall komplett sitzen. Ob und zu welchen Konditionen ein Gebäude gegen diese Gefahren versichert werden kann, richtet sich nach dem ZÜRS-System des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft. Gebäude in den höchsten Gefährdungsklassen sind teurer oder nur mit einem Selbstbehalt versicherbar.

Warum ist diese Absicherung für Vermieter wichtig?

Wenn die Mieteinnahmen wegbrechen, fordert die finanzierende Bank dennoch pünktlich ihre Darlehensraten. Auch Grundsteuern, Versicherungsbeiträge und das Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft müssen lückenlos weitergezahlt werden. Ein mehrmonatiger Mietausfall kann die gesamte Immobilienfinanzierung ins Wanken bringen. Die Klausel sorgt dafür, dass dein Cashflow stabil bleibt, während Handwerker das Gebäude wieder instand setzen.

Mein Tipp:

Achte bei der Auswahl des Tarifs unbedingt auf die sogenannte Haftzeit. Das ist der Zeitraum, für den der Versicherer den Mietausfall bezahlt. Viele ältere oder sehr günstige Verträge leisten nur für 12 Monate. Das klingt im ersten Moment lang, ist bei einem echten Brandschaden oder aufwendigen Trocknungen nach einem Wasserschaden inklusive Handwerkermangel aber extrem knapp. Ich empfehle meinen Kunden in Mannheim und Umgebung eigentlich immer Tarife mit mindestens 24 Monaten Haftzeit. So hast du auch dann noch einen finanziellen Puffer, wenn sich die Sanierung wegen Gutachten oder Materialengpässen unerwartet in die Länge zieht.

Als dein Partner in allen Versicherungsfragen helfe ich dir, deinen bestehenden Vertrag auf Herz und Nieren zu prüfen. Gemeinsam klären wir im Gespräch, ob deine aktuelle Wohngebäudeversicherung den Mietausfall ausreichend abdeckt, ob die Haftzeit für deine Finanzierung ausreicht und ob wichtige Bausteine wie die Elementarschadenversicherung für Starkregen sauber integriert sind.

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Quellen

• Allgemeine Bedingungen für die Mietverlustversicherung (ABM 2010) – GDV

Der Artikel ist eine allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Beratung.